【不動産投資】表面利回り5.6%の23区一棟アパートが、まさかの買い？　購入判断分析が夢物語状態に｜管理会社が語る不動産投資の実態

今回は不動産管理士・原田による購入判断分析！
原田が持ち込んだ物件は、23区アドレスで最寄駅から徒歩9分、価格は1億9800万円。ただ、表面利回りは5.68％と、ぱっと見だと「すぐ買うべき物件」には見えません。
果たして、なぜこの物件が「買い」かもしれない優良物件なのか…？

DSCR 1.06と非常にリスクが高い状態からスタートしたシミュレーションは、「鬼の差し値」と、現在の東京賃貸市場の好況に基づいた「賃料アップ戦略」を組み合わせることで、まるで夢物語のような分析結果に！
IRR（内部収益率）は当初の倍以上、自己資金増加率も2.9倍という驚異的な結論に、スタジオも騒然となりました。
差し値交渉や融資条件が投資の成否にどれだけ影響するか、その重要性も解説しています。今回もぜひ最後までご覧ください。チャンネル登録よろしくお願いします！

【ハイライト】
00:00 intro
01:40 物件紹介。みんな大好き！23区内徒歩9分の好立地物件が登場
04:00 初期シミュレーション：1.98億円、利回り5.68%は正直良くない？
08:00 【シークレット情報】物件価格を大幅に下げられる可能性
11:00 鬼の差し値で利回りは6.25%を達成
13:00 最終調整：空室率改善と賃料アップで収益を爆発させる
15:00 IRR 14%へ爆上げ！投資2000万が5800万円になる最終結果
16:00 本日のまとめ：成功の鍵は「パートナー」の存在。遠慮なく相談を！

【学べること】
✅ 収益性が低く見える物件（利回り5%台）の“可能性”の探し方
✅ 物件価格の交渉（差し値）がいかに投資収益に直結するか
✅ DSCRやIRRなどの指標に基づき、物件の安全性と収益性を評価する方法
✅ 満室想定賃料や空室率を調整し、運用効率を最大化するノウハウ
✅ 23区内の賃貸市場の現状と、賃料アップを成功させる管理会社の選び方

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◆このチャンネルは…
不動産投資・賃貸経営のお悩みに、不動産会社の現役社員が”忖度なし”でお答えします。買ってはいけない不動産の話から、任せてはいけない管理会社の話まで、大家さんにも知ってほしい業界情報満載のトーク番組です。

◆今回のお悩み解決の専門家は…
・ハラダ　リョウ
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM®（米国不動産経営管理士）、AFP、公認不動産コンサルティングマスター、上級相続支援コンサルタント
賃貸管理会社の業務効率化を支援する”オーナーズエージェント株式会社”のコンサルタントを経て、株式会社アートアベニューに出向。
賃貸仲介と賃貸管理、双方の豊富な知識・経験を備えるだけでなく、不動産売買や相続にも対応できるマルチプレイヤー。

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