今回は「区分マンション投資」の意義を、世田谷区の中古マンションの購入判断分析を通じて解説。
「区分マンションから不動産投資を始めるのはアリなのか？」という疑問に、専門家・片平が具体的な事例をもとに解説します。
ご相談事例として取り上げたのは、世田谷区の築古中古ワンルーム（価格2,260万円、表面利回り4.3%）。
この物件は自己資金150万円程度で始められるという魅力がある一方、不動産会社の説明する「コスト」には想定不足が見受けられます。
固定資産税、運営中の修繕、募集広告費などを含めて試算してみた結果とは？
中古区分マンション投資は手軽に始められる一方、物件をよく吟味しないと、資産形成を目的とする投資家にとっては物足りない結果となる可能性があります。
また、分析した結果のIRR（内部収益率）によっては、NISAなど他の投資手段と比較することも必要でしょう。
なお今回は、相続税対策として活用する場合や、とにかく不動産を所有してみたいという目的であれば、一つの手段として選択肢になり得るものの、片平は「自信の投資目的との合致が重要」と結論しました。
今回もぜひ最後までご覧ください。チャンネル登録よろしくお願いします！
【ハイライト】
00:00 intro
00:25 中古区分ワンルームの具体的事例と取得条件
02:00 購入判断のプロの視点：なぜキャッシュフローはマイナスになるのか？
04:15 10年後のトータルリターンとIRR 3.8%の評価
06:30 この物件の最大のリスクと「出口価格」の危うさ
08:06 投資の目的（購入する意義）に合致しているかが重要
12:38 本日のまとめ：リスクとリターンの評価
【学べること】
✅ 自身の不動産投資の目的を理解し、それに合致した物件かを見極めるスキル
✅ 区分マンション投資の分析時に見落とすべきでない項目（自己資金・金利・空室率・運営費）
✅ 業者側が提示しない、購入判断に必要な隠れたコスト（固定資産税、原状回復費、広告費など）
✅ 投資の効率を示すIRR（内部収益率）の概念と、売却価格に依存する度合いを評価する視点
✅ 築年数の経過と共に増大する区分マンション特有のリスクと、その注意点
✅ 資産形成ではなく相続対策を目的とする場合の区分マンションのメリットと活用法
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◆このチャンネルは…
不動産投資・賃貸経営のお悩みに、不動産会社の現役社員が”忖度なし”でお答えします。買ってはいけない不動産の話から、任せてはいけない管理会社の話まで、大家さんにも知ってほしい業界情報満載のトーク番組です。
◆今回のお悩み解決の専門家は…
・片平 智也
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、CPM®（米国不動産経営管理士）、CCIM（認定商業不動産投資顧問）、CFP®、1級FP技能士、公認不動産コンサルティングマスター、不動産証券化協会 認定マスターほか多数
株式会社アートアベニューのプロパティマネジメント事業を統括するかたわら、プライベートでは土地取得から新築したアパートを経営。PM業務を通じて得たノウハウと、自身の不動産投資で得た知識・経験をもとに、多くの大家さんのお悩みを解決へと導いている。
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